目前利率较低的是四大行，建行3.55%，工行3.65%，中国银行3.85%，对应的他们在个人资质和房屋情况上面都会稍微严格一点。其次是各大商业银行，例如交通，中信，光大，招商。都还是不错，一般利率区间在3.85%-5.5%之间。

　　其次，银行的还款方式比较灵活，有先息后本，等额本息，等额本金等。还款方式不同，还款时间也不同。

　　另外，每个人的贷款使用途径不一样，周转率也不一样。放款时间也不一样。所以要根据自己使用的周期来做选择。

　　每家银行的要求都不同，所以需要根据借款人的资质、房屋情况以及企业情况等信息来做匹配，不建议自己去胡乱申请，这样很容易徒增没得必要的贷款审批查询，导致本来能做的好产品都做不到了。

　　1、经营类抵押：需要申请人提供营业执照，放款金额为评估价的5~9成左右，额度一般上限为1000万，年化率在3.55%~7%，还款方式先息后本、等额本息都有（至于先息后本、等额本息和等额本金哪个好）期限最长30年；

　　2、消费类抵押：客户无需经营，为受薪群体，放款金额为评估价的5~9成；额度一般上限300万，年化率一般在4.25%~7%，还款方式等额本息，最长期限30年；

　　由于近几年国家贷款利率改革，由原来的基准利率改为LPR基准定价，所以有部分人群将按揭贷款转为抵押贷款，虽然这个操作比较麻烦，还会产生额外的垫资费用，但是可以节省不少利率支出；

　　3、房产二次抵押：第一次抵押或按揭之后将房产进行二次抵押，贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的剩余尾款，利率一般在5%~10%之间，还款期限较短一般1~10年期；

　　目前房屋抵押贷款最长可以做到30年期限的。但是没有一个人能完全还完30年的。都是中间有钱了就提前还款了。因为30年的利息那是真给不起啊。

　　现在房屋抵押很多都是先息后本的。先还利息然后到期归本。大多数都是5-10年期的。每个月只需要还利息。压力很小，资金利率用也很大！

　　所以抵押贷款首先考虑的是资金用途在哪里。然后根据自己的需求去选择年限和还款方式！

　　个别银行可突破75岁，征信良好，近两年不要有连续三次，累计六次逾期，查询近半年少于6次，对于征信来说，不同银行要求不一样。一般来说，利率越低的银行，征信要求越高，总之对于征信不好的，绝大多数情况都能银行抵押，主要还是根据不好的程度来选择。不同的银行，利率也会有不同，个人不能有被告的借贷诉讼，民事纠纷看综合情况及涉诉金额。

　　房子要求：产权清晰，产权人无未成年和70岁以上老人。70年产权的住宅，以及排屋、别墅。

　　40-50年产权公寓、办公楼、商铺、厂房、综合楼等有房产证，且支持上市交易的房产，房龄一般25-30年，个别可放宽至40年或不看房龄。

　　新执照或老执照，有正式的经营和相应的流水(也有个别不看流水）。公司名下没有被告的借贷纠纷，及金额较大的经济经济、民事纠纷(50w以上），具体根据不同的程度和性质，视综合情况定。

　　1、个人情况：年龄、行业（名下是否有公司），征信情况（查询+逾期），负债情况，个人流水，个人名下是否有正在诉讼的官司等；

　　2、房产情况：房产的持有时间，房龄，地理位置，房产估值，房产面积，房产的性质等；

　　3、公司情况：公司的持有时间，经营状况，盈利情况，纳税情况，公司名下是否有正在诉讼的官司等；

　　1、授信额度：一般银行抵押贷1000万以下比较好批，部分银行可做到2000万，乃至3000万；

　　2、期限：3年期限产品偏多，个别银行可以做10年，有些产品可以分20-25年还（气球贷）;

　　3、利率：目前银行抵押贷的利率区间一般范围是3.45%-7%，主流银行利率在于3.7-4%/年的区间范围；

　　②3-5年先息后本，如：3-5年内无需归还本金，每月只需还利息，期限内的最后一个月再把本金一次性还清；

　　④气球贷，如：5年贷款期限，但是5年内每月贷款可分20-25年还，期限内的最后一个月再把所有的本金一次性还清；

　　⑤不规则还款，如：每个月还1‰本金，或每个季度还2‰本金，或每年还3％本金等；

　　一般情况下，房产抵押消费贷款只需要提供个人材料即可，而房产抵押经营贷款则需要提供贷款申请人个人相关材料，以及与其关联的企业相关材料。

　　夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行流水，产权证明(房产证、土地使用证)。注意：

　　如果是抵贷不一，即使用亲友的房产申请抵押贷款的，还需要把产权人夫妻相关证件材料一起提供。

　　营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程(包括章程、章程修正案、股东决议书)、验资报告、财务报表(前两年+今年到本月)、银行流水(半年以上)、完税证明(近三个月)、上下游购销合同等。

　　如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司壳子，但是因为每家贷款机构对于贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，因此必须预留足够的时间。

　　去银行面签的时候，需房屋产权人和共有人（如借款人和产权人不是同一个人，还需借款人），带齐面签所需资料的原件去当面审核。

　　（如已婚则需借款人和抵押人夫妻双方到场，如离婚则需提供离婚证和离婚协议）

　　①房产下户：评估公司根据所提交的材料要对抵押的房产进行上门实地勘察、评估；

　　④出批复（批复上标注有贷款人信息、抵押物的坐落位置、评估价格、执行利率、还款方式等）

　　这一步相对最为简单，确认好选择的贷款机构，直接提交之前准备好的材料就好。然后等待贷款机构初审就好，初审通过之后，会通知你进入下一步。

　　切记，面对银行客户经理时一定不要胡言乱语，不管你真实贷款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去说。

　　这个时候不能太实诚，别什么买房、炒股、投资之类的真实用途一五一十的全抖落给贷款机构。

　　贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照并给出评估值。注意：

　　如果房产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，并另行选择其他贷款机构。

　　如果通过贷款中介或助贷机构，其实转让过来的公司壳子都是有一定操作空间的。

　　银行出了批复，接下来需要借款人准备资金或者找担保赎楼公司出资去原抵押银行把原贷款结清，把房产证红本拿出来；

　　需抵押人预约时间去不动产登记中心做抵押登记，目前很多银行可在线上完成这一步；

　　一切流程走完后，最后一步就是银行资料归档，放款。有些银行需放款到对公户；有些银行可放款至第三方个人账户。

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